エスコンジャパンリート投資法人IPOの上場データと独自初値予想を掲載

エスコンジャパンリート投資法人（2971）IPOが東証Rに新規上場承認されました。主幹事が三菱UFJモルガン・スタンレー証券になっていて珍しいと感じます。SMBC日興証券や野村證券主幹事が多く単独で三菱が引き受けるようです。上場規模は約207.4億円と小さいため何とか乗り切ってほしいと願いますが、公募割れ濃厚の市場では買い手不足かもしれません。
 

ポートフェリオ確認では商業施設への投資が多く日本エスコン（8892）がスポンサーになります。不動産デベロッパーになり、今回の投資法人上場観測が夏には既に出ていたようです。
 

【手取金の使途】

一般募集における手取金（19,776,855,000円）については、後記「第二部　ファンド情報／第１　ファンドの状況／２　投資方針／（２）投資対象／③　取得済資産及び取得予定資産の概要」に記載の本投資法人による新たな特定資産（投信法第２条第１項における意味を有します。以下同じです。なお、当該特定資産を本書において総称して「取得予定資産」といいます。）の取得資金の一部に充当します。調達する資金については支出するまでの間金融機関に預け入れる予定です。上記の手取金は本書の日付現在における見込額です。

エスコンジャパンリート投資法人（2971）IPOの業績と事業内容

日本エスコンが総合デベロッパーとして培った不動産開発・運営の経験を活かし、運用資産の着実な成長を目指すことによって、投資主価値の最大化を目指す投資法人になります。スポンサーは日本エスコンになり、サポート会社が中部電力グループになります。材料的には弱い気がします。
 

【ジャパンJリート】

エスコンジャパンリート投資法人が、来年2月13日東証に上場する。 スポンサーの日本エスコンは総合不動産デベロッパーとして東証一部に上場している。 資産運用会社となるエスコンアセットマネジメントを2014年に設立、2016年に投資法人を設立し、投資運用業を開始。投資法人は2017年に3物件を取得し私募で運用している。 投資法人の投資対象は、四大都市圏の地域密着型の商業施設（底地を含む）をポートフォリオの80％以上、特に底地の投資割合を50％程度とする方針。 上場時に22物件を追加取得し、上場時のポートフォリオは25物件、資産規模（取得額合計）は416億円とする。鑑定NOI利回りは5.1％。底地の投資比率は54.9％。旗艦物件は大阪府吹田市の商業施設「tonarie南千里」。 上場後は日本エスコンの開発力、中部電力グループのサポートを活用し、更なる成長を図る。 上場に際し、投資口188,351口の発行、オーバーアロットメントによる売出9,189口を行い、調達額は197億円を見込む。IPOブックビルディングは2019/1/28～2019/2/1

 
基本的に商業施設ポートフェリオを構築するリートになります。上記画像はスポンサーの事業内容になり、今回は商業施設開発をリートに取得させ上場を図ります。
 

四大都市の地域密着型の商業施設を中心にし、資産規模416億円でNOI鑑定利回り5.1％、3物件を既に取得し22物件を追加取得します。想定価格105,000円による時価総額は248.9億円になる見込みで、上場時発行済み株数は公募を含め237,000口です。
 

商業施設への投資は、地域に根差した利便性及び競争力の高い立地を選び、四大都市圏かつ駅直結、住宅密集地又は幹線道路に面するなど、視認性に優れ、自ら高い集客力を持ち、多用途での利用が可能な魅力的な立地にある商業施設又はそれらに付随する商業施設を取得するそうです。
 

エスコンジャパンリート投資法人（2971）IPO仮条件から公開価格の日程

 
想定価格から試算される市場からの吸収金額は約197.8億円です。オーバーアロットメントを含めると約207.4億円になります。上場規模が小さいため個人投資家からの資金吸収となる展開でしょう。資産によっては既にJCRから格付けを取得しているものもあるようです。
 

スポンサーは25物件の不動産物件を保有開発し、11物件には本投資法人に対する優先交渉権又は優先買取権が付与されている状態です。
 

今後、賃貸借期間満了が近い又は再開発を要すると考えられる物件について、スポンサーが再開発計画の検討・提案又は当該物件の取得の検討をすることにより、本投資法人のポートフォリオ・クオリティの向上、また将来的なパイプラインの創出を図るそうです。
 

エスコンジャパンリート投資法人（2971）IPOの幹事団詳細と会社データ

 
当選を狙うなら三菱UFJモルガン・スタンレー証券から申し込めばネットでも当選できると思います。支店口座だと配分は濃厚でしょう。マッコーリーキャピタル証券やFFG証券から配分を貰える方は限られた方になると思います。
 

個人的にはSBI証券でIPOチャレンジポイントを頂くことが出来れば満足しそうです。売買益を出すには難しい銘柄だと思います。
 

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エスコンジャパンリート投資法人IPOの直感的初値予想

第一弾⇒　95,000円
※ファーストインプレッション

第二弾⇒　95,000円
※仮条件発表後
 

エスコンジャパンリート投資法人IPOの初値予想

未定（施策）
 

エスコンジャパンリート投資法人分配金は初年度2.53％だった（追記）

エスコンジャパンリートの分配金を調べると2019年7月期が2,661円予想となっています。2020年1月が3,663円、2020年7月が3,228円の予想が現在出ています。営業利益がこのまま出ればの話ですが、来期算出で分配利回りは6.56％になります。これは仮条件引下げ案件でしょう。
 

この程度の分配金であれば他のリートを購入したほうがよいと思います。しかも初年度は分配金が半分しか出ません。仮条件発表の1月25日までまずは待ちましょう。
 

株主構成も確認してみると、NBNS投組が7.75％、大阪厚生信用金庫4.47％、日本エスコン3.88％と続いています。信用金庫保有率が高いようです。幹事引受株数は下記のようになっていました。
 

エスコンジャパンリート投資法人（2971）IPOを個人的に分析してみました

エスコンジャパンリート投資法人は利益が出なさそうなのでパスしてもよいと思います。2018年のリートはインフラファンドを含めて5社上場しましたが、すべて公募割れを起こしています。損失覚悟で取りに行くような銘柄ではないと思います。
 

分配金設定が8％あたりになるのであれば参加者も多いと思いますが、5％程度だと誰も参加しない？可能性があります。東証リート指数も下落しているため難しそうです。日銀リート保有とニュースが出ても同社の場合は殆ど関係ないでしょうから期待はできません。
 

LTVを調べると50％を上限としているそうです。第3期を確認すると54.6％になっているので今期は上限あたりになっているのではないでしょうか？
 

商業施設80％、ホテルや住居、物流施設などのその他用途20％のポートフォリオを組み、賃貸借残存年数10年以上が約8割を占めています。Jリートでは底地の取得実績が着実に拡大していて、投資対象としての注目度は高まっているようです。また、災害などのリスクも低くなるそうです。
 

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