日本グランデIPOの上場データと初値予想を独自公開

日本グランデ(2976)IPOが新規上場承認されました。市場はアンビシャス(札幌証券取引所)で主幹事は藍澤證券が務めます。上場規模が1.3億円と小さくセグメントは不動産業になります。上場に合わせ利益も大きくなっているようです。
 

売上の多くは分譲マンション事業になり、自社で用地仕入から販売まですべて行っています。販売後も子会社が管理業務を行う一貫体制を構築し、グランファーレシリーズと称し付加価値の高いマンションを提供しているそうです。
 

【手取金の使途】

手取概算額95,360千円については、全額不動産賃貸事業における開発資金に充当する予定であります。具体的には、2019年６月に開発予定のサービス付き高齢者向け住宅(所在地　札幌市西区)の開発資金である建築工事代、初期費用の一部として95,360千円を2020年３月期中に充当する予定であります。

日本グランデ(2976)IPOの業績と事業内容

売上は前期連結で37.7億円で四半期利益が8,500万円とかなり利益率が低いと思います。今期は第3四半期開示で既に売上・利益共に前期を上回っているため増収増益となりそうです。
 

同社グループは同社及び連結子会社2社(グランコミュニティ株式会社、グランホーム株式会社)の計3社で構成されています。「人に優しい、生活に優しい、環境に優しい、未来に優しい」を基本コンセプトに「不動産分譲事業、不動産賃貸事業、不動産関連事業」の3事業を行っています。
 

不動産分譲事業は分譲マンション事業、分譲戸建住宅事業及びその他の不動産取引事業を行っています。主要事業である分譲マンション事業及び分譲戸建住宅事業は、札幌市において用地仕入・企画立案・設計・施工監理・販売・マンション管理業務を同社グループで担う自社一貫体制により事業展開し、建築施工期間中の適切な品質管理及び事業コスト管理等を行う開発体制を構築しています。
 

分譲マンション事業は自社ブランドの「グランファーレシリーズ」として事業展開しています。グランファーレは、環境・エコに配慮した居住機能として開発した、室内の空気をクリーンな状態に保つ「炭パワークリーンシステム」を備えており、建築基準法に基づき換気設備の設置が義務付けられている「24時間換気システム」による第一種換気方式を採用しています。
 

水回り以外の間取りの変更等が可能な「自由設計」の採用、雨水用ドレン管からの水跳ねを防止する「寒冷地用水跳ね防止カバー」を備えています。
 

更に分譲マンションの共用スペースには、温泉、フィットネスジム、シアタースタジオ＆通信カラオケルーム、屋上庭園、オーナーズサロン、読書ルーム、ペット対応等多彩な共用施設、パノラマビューウインドウ等を、マンションごとの仕様に応じて採用した付加価値のある永住型マンションを提供しています。
 

分譲戸建住宅事業は分譲マンション事業で培った永住型マンションの換気システム等のノウハウを活かし、「安心・安全・満足の家づくり」をテーマに、耐震・耐久・耐火・気密・断熱・遮音性のあるRC3階建て戸建住宅に「自由設計」を採用し、「炭パワークリーンシステム)」や屋上スカイテラス等を備えた、連結子会社グランホーム株式会社のブランドである「エステティカ」シリーズとして事業展開しています。
 

その他の不動産取引事業として、土地及び中古住宅の不動産売買事業、販売代理を含む不動産仲介媒介事業、リフォーム事業等を行っています。
 

不動産賃貸事業は主として札幌市において分譲マンション事業で培った、永住型マンションの共用施設や管理等のノウハウを活かし、天然温泉の大浴場施設を備えたサービス付き高齢者向け住宅を、「グランウエルネス」シリーズとして事業展開しています。
 

更に24時間換気システム、フィットネスルーム、娯楽ラウンジ、カラオケルーム等の共用施設を「グランウエルネス」シリーズの運営物件ごとの仕様に応じて採用しています。その他の不動産賃貸事業として、賃貸マンションや立体駐車場の収益不動産の賃貸等も行っています。
 

不動産関連事業は連結子会社グランコミュニティ株式会社が主としてマンション管理事業を行っています。同社が供給する分譲マンションの管理組合から、マンションの管理事務及び建物等の点検・保守等の管理業務を受託し、顧客の資産品質管理、サポート体制を構築しています。
 

その他の不動産関連事業として、火災保険等の保険代理店事業、業務委託斡旋事業、設計監理事業等の事業を行っています。
 

日本グランデ(2976)IPO仮条件から公開価格の日程

 
想定価格から試算される市場からの吸収金額は約1.3億円です。オーバーアロットメントによる売出しはありません。上場規模が小さいことから個人投資家主体で売買が行われそうです。
 

初値10％～30％の間で初値形成となりそうですが、幹事構成的にIPOが当選する可能性がかなり低そうです。藍澤證券のホームページでは対面口座に対して配分をすると掲載されています。ネット口座もありますが殆ど取扱いがありません。
 

日本グランデ(2976)IPOの幹事団詳細と会社データ

申し込める幹事が半分しかないためSBI証券のIPOチャレンジポイントを貯めることに集中するしかありません。北洋証券は北洋銀行の完全子会社になるそうです。ひろぎん証券と同じ構造ですね。
 

岡三オンライン証券は前受け金不要で抽選に参加できますが、公開株数が少ないため配分は極めて低いでしょう。
 

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日本グランデ(2976)IPOの初値予想

※上位株主の状況
 

【ロックアップ情報】

本募集並びに引受人の買取引受による売出しに関連して、当社株主である雅リアルエステート株式会社、平山恒産株式会社、平野雅博、矢代俊二、米盛公和、佐々木裕一、石井雅之、北谷博之及び宮前匡雄は、主幹事会社に対し、元引受契約締結日から上場(売買開始)日(当日を含む)後180日目の2019年12月15日までの期間中、主幹事会社の事前の書面による同意なしには、当社普通株式の売却(ただし、引受人の買取引受による売出しを除く。)は行わない旨合意しております。

また、当社は主幹事会社に対し、元引受契約締結日から上場(売買開始)日(当日を含む)後180日目の2019年12月15日までの期間中、主幹事会社の事前の書面による同意なしには、当社普通株式の発行、当社普通株式に転換若しくは交換される有価証券の発行又は当社普通株式を取得若しくは受領する権利を付与された有価証券の発行等(ただし、本募集、株式分割及びストックオプションとしての新株予約権の発行等を除く。)を行わない旨合意しております。

日本グランデIPO幹事引受け株数決まる

※目論見の訂正事項発表後に引受け株数を記載、委託幹事は記載なし
 

日本グランデIPOの直感的初値予想

第一弾⇒　780円～900円
※ファーストインプレッション

第二弾⇒　800円～950円
※仮条件発表後
 

日本グランデIPOの初値予想

750円～900円
 

仮条件上限が30円引き上げられ吸収額が約1.4億円になりました。560万円程引き上げられ日本グランデの手取金が増える予定です。分譲マンションデベロッパーに位置付けられる同社の物件は高齢者に人気だそうで売れ行きも好調のようです。大型温泉施設を備えたグランウエルネスシリーズが人気。

不動産業の他にも保険代理店事業や業務委託斡旋事業、その他の不動産関連事業も行っています。不動産ではマンション分譲の他にも戸建分譲も行っています。これと言って他社と何が違うのかわかりませんが札幌という地場では有名企業だと言うことです。

先に上場する大英産業とは上場規模が異なるため同社の公開価格割れはないでしょう。ただIPOにも当選しにくい株主構成のためネット抽選派のうまみは全くありません。SBI証券のIPOチャレンジポイントを1P貰って終了か。
 

日本グランデ(2976)IPOを個人的に分析してみました

 
ロックアッププ180日間(2019年12月15日)、ロックアップ解除倍率の設定はありません。ストックオプションの株数残や発行価格は上記のようになります。全数248,400株が行使期限に入っています。
 

時価総額は札証データの上場時発行済み株式数の1,150,000株から算出すると想定価格ベースで約8.3億円になります。
 

今期の業績期待と来期予想がわかれば買い向かう方はいるでしょうが上場直後に買い付ける判断は微妙です。札幌市にある企業で札幌にマンションをいくつも保有しているため地場では有名な企業なのかもしれません。
 

公式ページから物件を確認してみたところ結構な数があります。都心のように高層ビルとまでは言えませんが、北海道では大きなマンションだと思います。スマートフォンでマンション内部をリモートコントロールできるためIoTとも関連が少しありそうです。
 

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