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東海道リート投資法人(2989)上場とIPO初値予想【幹事配分と分配金(利回り)】

東海道リート投資法人(2989)IPOが新規上場承認されました。詳しく情報を調べたので参考になればと思います。上場市場は東証REIT(リート)市場で主幹事はみずほ証券と大和証券証券が共同で引受けます。
 

上場規模は約164.2億円で公開口数162,860口、オーバーアロットメント8,140口です。想定発行価格は96,000円になっています。
 

スポンサーが弱いため分配金(利回り)が高くないと厳しい気がします。
 

東海道リート投資法人(2989)上場とIPO初値予想
 

上場市場東証REIT(リート)
上場日6月22日
BB期間6月07日~6月11日
メインスポンサーヨシコン株式会社
資産運用会社東海道リート・マネジメント
会計監査人太陽有限責任監査法人

 

【手取金の使途】

一般募集における手取金156億円については、後記「第二部ファンド情報 第1 ファンドの状況 2投資方針 (2)投資対象 ③取得済資産及び取得予定資産の概要」に記載の本投資法人が取得を予定している特定資産(投信法第2条第1項における意味を有します)の取得資金の一部に充当する予定です。

※有価証券届出書(EDINET)抜粋

 

東海道リート投資法人(2989)IPOの業績と事業内容

本投資法人のメインスポンサーはヨシコン株式会社となり、静岡県を拠点とし静岡県、愛知県及び三重県の総称として「静岡を核とする産業地域」という名称を使用しているそうです。
 

REIT市場の上場は2019年12月に上場したSOSiLA物流リート投資法人(2979)以来1年半ぶりになります。コロナの影響で上場先送りになっていたのではないかと考えられます。
 

地合いが回復しようやく登場したのかもしれません。ただ地方型のREIT(リート)なので人気はあまりないと思います。
 

東海道リート投資法人(2989)IPOの業績
 

投資対象は物流施設とオフィスビルの「産業インフラアセット」、住宅と商業施設の底地の「生活インフラアセット」の2つのタイプに区分されます。
 

統一感がないと感じる方もいそうですし、分散されていると考える方もいそうですね。
 

資産規模は303億円になり鑑定評価額が329億円、鑑定NOI利回り5.6%になります。償却後のNOI鑑定利回りは4.9%で含み益が26億円(8.6%)と目論見にあります。
 

東海道リート投資法人(2989)IPOは静岡に投資をしている
 

産業インフラアセット33.5%で生活インフラアセット66.5%の資産振り分けになるようです。
 

有利子負債比率は60%を上限に設定し、通常は40%~50%を目安とするLTVだそうです。上場時に投資口162,860口を発行し、調達額は156億円を見込んでいるそうです。
 

吸収額は見込みなので仮条件発表までわからないと言えそうです。
 

東海道リート投資法人(2989)IPO仮条件と公開価格の日程

想定価格96,000円
仮条件98,000円~100,000円
公開価格6月14日

 
想定発行価格から試算される市場からの吸収金額は約156.3億円です。オーバーアロットメントを含めると約164.2億円になります。
 

上場規模はリートにしたら小さい規模ですが地方REITとなるとこの規模でも苦しいかもしれません。
 

分配金次第になると思いますが、共同で主幹事を行うくらいなので苦戦を強いられるのではないでしょうか?
 

東海道リート投資法人(2989)IPOの幹事団詳細と会社データ

公募口数162,860口
売出口数0口
公開口数162,860口
OA売出8,140口
引受幹事みずほ証券(共同主幹事)
大和証券(共同主幹事)
静銀ティーエム証券
SMBC日興証券
マネックス証券
東海東京証券
委託見込SBIネオトレード証券

 
みずほ証券がメーンなのでみずほ証券からの当選期待が高いと思います。逆に不人気でさばけるのか?と少し思っています。
 

営業の電話が掛かると怖いですよね。その場合は不人気確定かもしれません!大和証券も20%引受けいているため営業の電話があるかもしれませんね。
 

マネックス証券は1%しか引受けていませんが、1,629口あるため当選しやすいでしょう。完全平等抽選となっていますけどリートIPOは申込者が少ないはずです。
 


 
それと地方リートに投資を行うくらいならクラウドファンディングで利益を狙う方法も面白いと思います。
 

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既に口座開設している方は貰えません。私も残念な人なので情報共有だけしておきます!キャンペーン内容を別記事にまとめているので参考にしてください。
 


 

幹事引受け株数と割合を調べた結果

幹事団引受け株数割合
みずほ証券(共同主幹事)114,002口70.00%
大和証券(共同主幹事)32,572口20.00%
静銀ティーエム証券8,143口5.00%
SMBC日興証券4,885口3.00%
マネックス証券1,629口1.00%
東海東京証券1,629口1.00%

※目論見の訂正事項発表後に引受け株数を記載、委託幹事は記載なし
 

上場承認後の直感的初値予想と仮条件後の予想!

第一弾⇒ 90,000円~98,000円
※ファーストインプレッション

第二段⇒ 93,000円~102,000円
※仮条件発表後
 

初値予想と市場コンセサンス

東海道リート投資法人の初値予想をリサーチして記載します。
 

初値予想90,000円~100,000円
修正値-5%~±0%
 

分配金を調べると2022年1月期が2,150円で7月期が3,186円になっています。23年1月期は3,217円予想も出ていました。
 

仮条件上限10万円の場合は分配金が1年で5,336円になるため利回り5.336%になります。また上場日からの算出のため2022年1月期は7ヶ月分になるそうです。
 

仮条件上限の吸収額は171.0億円になり時価総額が176.8億円です。スポンサーのヨシコン(5280)はジャスダック上場です。東証1部ではないため知名度の面でも心配です。
 

分配金が高いと言うことはそれだけ信用が低いと言うことなので投資を考えている方は気を付けてください。普通に割れることも多いリートIPOですからね。しかも地方リートなのでなお心配です。
 

東海道リート投資法人(2989)IPOの自己評価と申し込みスタンス

静岡を中心として愛知県や三重県の東海道エリアに重点投資する地方型のリートになります。どうせ買うなら大型リートのほうが日銀買い期待もありますよね。
 

そこをあえて地方リートで攻める理由はないでしょう。
 

利回りが高ければポートフォリの充実のために買うだけか?もしくは東海道地域とされる地場に住んでいるかでしょう。
 

東海道リート投資法人(2989)IPOの評価
 

他の地域の方は関心があまりないと思います。期待の物流アセットは20.5%しかないようです。産業・ビジネスアセット12.9%で低地アセット39.4%、住居系アセット27.1%だそうです。
 

時価総額は東証データの上場時発行済み株式数の176,800口から算出すると想定価格ベースで約169.7億円になります。
 

初値は公開価格を割れなければ良いと思っています。それに同日上場のIPOが東海道リートの他に2社あるため資金分散になると思います。
 

上場タイミングにも恵まれていない感じですね。地方リートに機関投資家の買いも見込みずらいですよね。
 

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